Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản: Nhận diện hành vi tránh thuế

Là sắc thuế có tầm ảnh hưởng rộng, tác động đến hầu hết mọi tầng lớp dân cư, mọi sinh hoạt của đời sống, xã hội nên việc triển khai Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) không tránh khỏi vướng mắc phát sinh trong năm đầu triển khai. Mặc dù các cơ quan chức năng đã có sự nắm bắt để sửa đổi, bổ sung chính sách kịp thời, nhưng riêng vấn đề thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS), đến nay vẫn còn nhiều bất cập.

 Quy định của Luật Thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS là khá thông thoáng, thể hiện rõ xu hướng cải cách, tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng BĐS, góp phần làm cho thị trường BĐS sôi động và phát triển. Nhưng trên thực tế thì không ít trường hợp đã lợi dụng sự thông thoáng này để lách luật, trốn thuế, gây thất thu không nhỏ cho NSNN. Các hành vi lách luật điển hình và phổ biến hiện nay phát sinh dưới nhiều hình thức.

Tự khai là tài sản duy nhất

 Luật Thuế TNCN quy định: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn thuế; đồng thời người chuyển nhượng BĐS tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực về kê khai của mình. Tuy nhiên, trong bối cảnh hệ thống thông tin quản lý cá nhân của cơ quan quản lý nhà nước, trong đó có ngành thuế còn chưa đáp ứng;  công tác kiểm tra, đối chiếu cần rất nhiều thời gian thì ít nhất trong vài năm đầu, cơ quan chức năng không thể kiểm soát được từng cá nhân có bao nhiêu nhà ở, đất ở. Đây chính là kẽ hở để không ít người có nhiều nhà ở, đất ở khi chuyển nhượng sẵn sàng kê khai là tài sản duy nhất để không phải nộp thuế. Thực tế này đang diễn ra hàng ngày và khá phổ biến, gây thất thu lớn cho NSNN.

Hạ giá chuyển nhượng

 Hệ thống văn bản pháp luật thuế TNCN quy định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng, tại thời điểm chuyển nhượng nhưng không thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, TP quy định.

Thực tế trên thị trường BĐS, giá đất mua bán thường cao hơn giá đất do UBND tỉnh, TP quy định. Nhưng vì lợi ích của cả người mua và người bán (bên bán được nộp thuế TNCN ít hơn, bên mua nộp lệ phí trước bạ thấp hơn), nên họ thường thoả thuận ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn thực tế. Và để được cơ quan Nhà nước chấp nhận hồ sơ, họ chỉ ghi trên hợp đồng mức giá ngang bằng hoặc cao hơn chút đỉnh so với giá UBND tỉnh, TP quy định. Như thế sẽ được nộp thuế thấp hơn số thực tế phải nộp. Kết quả là, cả đôi bên mua bán đất cùng có lợi, chỉ riêng Nhà nước chịu thất thu thuế.

Ví dụ: Ông A bán một lô đất giá thực tế mua bán là 2 tỷ đồng, giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng là 1,5 tỷ đồng (tương đương giá đất do UBND tỉnh quy định) thì số thuế TNCN sẽ bị thất thu là:

( 2tỷ đồng    -   1,5 tỷ đồng)   x   2%    =  10 triệu đồng.

Đây chỉ là một trường hợp với giá trị mua bán không lớn. Trên thực tế, mỗi ngày có biết bao giao dịch diễn ra với giá trị mỗi giao dịch lên đến hàng chục tỷ đồng  thì chắc chắn số thuế thất thu là rất lớn, nhất là thời điểm BĐS đang “sốt” như hiện nay.

Chuyển nhượng bắc cầu

Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế TNCN quy định: “thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau” thì được miễn thuế TNCN. Lợi dụng quy định này, nhiều trường hợp đã sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế.  

Cụ thể, hai chị em dâu chuyển nhượng BĐS cho nhau là đối tượng phải nộp thuế. Nhưng để lách luật, người chị dâu làm thủ tục chuyển nhượng cho bố chồng, sau đó bố chồng lại chuyển nhượng tiếp cho người em dâu. Cả hai lần chuyển nhượng này đều thuộc đối tượng được miễn thuế. Thế là từ việc phải nộp thuế, hai chị em dâu chịu khó đi vòng, chuyển nhượng bắc cầu để tránh phải nộp thuế.

Không phủ nhận việc cải cách để cơ chế ngày càng được thông thoáng là mục tiêu mà các cơ quản quản lý hàng chính đang phấn đấu để đạt tới. Tuy nhiên, trong giai đọan quá độ, khi ý thức của một bộ phận dân cư còn thấp thì cũng cần phải có những giải pháp ngắn hạn đề chấn chỉnh, kiểm soát.

Trên cơ sở nhận diện các hành vi lách thuế, tránh thuế phát sinh khi triển khai thực hiện Luật Thuế TNCN, thiết nghĩ, các cấp quản lý cần khẩn trương có những giải pháp hữu hiệu, theo đó tập trung vào các biện pháp sau:

Về phía Nhà nước, phải xây dựng và quản lý hệ thống thông tin cá nhân đầy đủ toàn diện, trên cơ sở đó giữa ngành thuế và ngành tài nguyên & môi trường kết nối mạng thông tin thống nhất trên phạm vi toàn quốc để quản lý được việc sở hữu BĐS chi tiết của từng cá nhân. Từ đó, chống được sự man khai là tài sản duy nhất trong chuyển nhượng BĐS để được miễn thuế.

Đối với UBND các tỉnh, TP để chống việc lách thuế qua việc ghi thấp giá trên hợp đồng chuyển nhượng thì việc xây dựng và ban hành giá nhà, đất hàng năm phải phù hợp và sát giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường tự do.

Riêng ngành thuế, với vị trí, vai trò của cơ quan chịu trách nhiện chính, phải tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến đạo lý của Luật Thuế TNCN đến mọi tầng lớp dân cư để giúp họ nắm và hiểu về các quy định, đồng thời bằng kinh nghiệm và kỹ năng quản lý chuyên sâu, phải chủ động đề xuất ngay các giải pháp ứng phó trong mọi tình huống, đảm bảo quản lý sát nguồn thu./.

Tạp chí Thuế